Contratos

Como revisar um contrato de empreiteiro antes de assinar

Por Sander Kenmoti, CREA-SP 5063607948 · 5 de julho de 2026 · 6 min de leitura

O empreiteiro apresentou um contrato. Você vai assinar antes de amanhã porque a obra não pode parar. Neste guia, apresento 14 pontos que todo contrato de empreiteiro precisa ter — e o que fazer quando algum deles está faltando.

Na maioria das obras de médio porte, o contrato de empreiteiro é um documento de 2 páginas apresentado pelo próprio empreiteiro. Ele cobre o básico — valor, prazo, forma de pagamento — mas deixa de fora exatamente o que gera conflito: critério de medição, multa por atraso, responsabilidade por retrabalho, o que acontece em caso de rescisão.

Revisar um contrato de empreiteiro não requer advogado para cada caso. Requer um checklist e a disposição de negociar os pontos que faltam antes de assinar — não depois que o problema aconteceu.

Os 14 pontos de revisão

1

Identificação completa das partes. Razão social ou nome completo, CNPJ/CPF, endereço e representante legal com poderes de assinatura. Contrato assinado por pessoa sem poderes é contrato sem validade jurídica.
2

Escopo detalhado com referência a documentos técnicos. O contrato deve referenciar o projeto executivo aprovado, memorial descritivo e especificações técnicas como documentos vinculantes. "Execução completa da alvenaria" não é escopo — é convite para aditivo.
3

Definição de quem fornece o material. O contrato deve deixar explícito: quem compra o material, quem paga o frete, quem é responsável por perdas e desperdícios acima do coeficiente técnico.
4

Critério de medição definido. Unidade de medida (m², m³, kg, verba), método de aferição (vistoria presencial, planilha de avanço físico), frequência (quinzenal ou mensal) e quem assina a medição antes do pagamento ser liberado.
5

Prazo com data de início e data de término. Não "45 dias corridos" sem data de início definida — isso abre espaço para o empreiteiro alegar que a contagem ainda não começou. A data de início precisa estar explícita.
6

Multa por atraso com percentual, teto e gatilho. Exemplo: "0,2% do valor do contrato por dia de atraso, limitado a 10% do valor total, contados a partir do 1º dia útil após a data de entrega prevista". Multa sem teto pode ser contestada judicialmente.
7

Forma de pagamento vinculada ao avanço físico. Pagamentos baseados em datas fixas (1ª parcela na assinatura, 2ª em 30 dias, 3ª na entrega) desvinculam dinheiro de produção. Vincule ao percentual físico medido e aprovado.
8

Retenção de garantia. É prática de mercado reter 5–10% do valor total até o término da garantia (90 a 180 dias pós-entrega). Sem retenção, você não tem instrumento de pressão para o empreiteiro corrigir vícios após a entrega.
9

Responsabilidade por retrabalho. O contrato deve prever que falhas executivas — não conformidade com projeto, serviço mal executado detectado na vistoria — são corrigidas pelo empreiteiro sem custo adicional, com prazo máximo definido (ex: 5 dias úteis).
10

Regras para aditivo de prazo ou valor. Nenhum aditivo é válido sem assinatura de ambas as partes. O contrato deve estabelecer que alterações verbais não têm validade — e que pedidos de aditivo devem ser protocolados com justificativa técnica antes de qualquer execução do serviço adicional.
11

Obrigações trabalhistas e previdenciárias. O empreiteiro declara que é o único empregador de sua equipe, que está em dia com INSS e FGTS, e que a construtora não responde por passivo trabalhista de terceiros. Sem essa cláusula, a construtora pode responder solidariamente por dívidas do empreiteiro.
12

Segurança do trabalho. O empreiteiro é responsável pelo fornecimento de EPIs, cumprimento das NRs aplicáveis e registro de seus funcionários. A construtora pode auditar e, em caso de irregularidade, notificar e reter pagamento até a regularização.
13

Condições de rescisão. Quando a construtora pode rescindir sem ônus (atraso superior a X dias, abandono de obra, grave descumprimento técnico)? Quando o empreiteiro pode rescindir (atraso de pagamento superior a X dias)? Sem rescisão definida, qualquer rompimento vira disputa.
14

Foro de eleição. Definir qual comarca resolve eventuais disputas. Em geral, a construtora prefere o foro da sede da obra ou da própria empresa. Deixar sem definir significa aceitar o foro do domicílio do empreiteiro.

O que fazer quando o contrato não tem um desses pontos

A maioria dos contratos apresentados por empreiteiros falha em pelo menos 4 ou 5 dos 14 pontos acima. A resposta certa não é recusar o contrato — é negociar os pontos antes de assinar.

Na prática, o processo de revisão tem três etapas:

Identifique os pontos críticos ausentes usando o checklist acima. Priorize: critério de medição, multa por atraso e responsabilidade trabalhista são os três que mais geram prejuízo quando faltam.
Proponha adendos específicos para os pontos que faltam. Um adendo de 1 parágrafo com o critério de medição é juridicamente válido e não requer reescrita do contrato inteiro.
Formalize tudo por escrito. E-mails, mensagens de WhatsApp e acordos verbais sobre condições contratuais têm valor probatório baixo. O que conta é o que está assinado.

Se o empreiteiro se recusa a incluir qualquer um dos três pontos críticos — especialmente critério de medição e multa por atraso —, isso é sinal de alerta. Um empreiteiro sério não tem medo de contrato claro. O que ele teme é contrato que o responsabilize por algo que ele já sabe que pode não cumprir.

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