Os 6 erros contratuais que mais destroem a margem de construtoras
Um contrato mal redigido não aparece na assinatura. Aparece quando o empreiteiro abandona a obra no meio, quando o prazo não tem multa real, quando um aditivo que devia ser negado já foi assinado. Neste artigo, destrincho os 6 erros mais comuns — e quanto cada um pode custar.
Ao longo de 14 anos gerindo contratos em obras de grande escala — do Allianz Parque à fábrica da Nissan, de galpões logísticos a usinas industriais — aprendi que a maioria dos prejuízos contratuais em obras de médio porte não vem de cláusulas complexas. Vem da ausência de cláusulas simples que ninguém inseriu porque "era de confiança".
A construtora de pequeno e médio porte enfrenta os mesmos riscos contratuais que obras de R$ 500 milhões. A diferença é que a obra grande tem um time jurídico e um gerente de contratos. A construtora menor tem o sócio assinando o que o empreiteiro apresentou.
Erro 1: Empreiteiro sem contrato formal
O combinado é verbal ou está num e-mail informal: "R$ 80.000 pela alvenaria, prazo de 45 dias, pago 40% na entrada e 60% na entrega." Quando o prazo passa, o empreiteiro some. Quando há retrabalho, ninguém sabe quem paga.
Um contrato de empreitada não precisa ser complexo para ser efetivo. Ele precisa ter, no mínimo: identificação completa das partes, escopo detalhado por serviço, prazo com data de entrega real, critério de medição, forma de pagamento vinculada ao avanço físico, cláusula de multa por atraso e cláusula de retrabalho sem custo adicional.
Esses sete elementos evitam 80% dos conflitos com empreiteiros. O restante vem do escopo — que é o próximo erro.
Erro 2: Escopo aberto ou ambíguo
O contrato diz "execução completa da alvenaria de vedação". Não diz: qual traço de argamassa, qual espessura de bloco, quem fornece o material, se inclui chapisco, se inclui regularização. Cada detalhe omisso vira argumento de aditivo.
A solução não é escrever contratos de 50 páginas. É referenciar o projeto executivo aprovado, especificações técnicas e memorial descritivo dentro do contrato — tornando esses documentos parte vinculante do escopo. Qualquer serviço fora do que está documentado exige aditivo formal, não acordo verbal.
Erro 3: Prazo sem penalidade real
O contrato tem data de entrega: 90 dias corridos. Mas não tem: multa por dia de atraso, limitação do valor máximo de multa, procedimento para constatação do atraso, ou condição que dá à construtora o direito de rescindir e contratar outro.
A multa por atraso precisa ter três elementos: percentual por dia (0,1% a 0,5% do valor do contrato é padrão em obras comerciais), teto máximo (geralmente 10–20% do valor total) e gatilho claro de quando começa a contar. Sem os três, a cláusula é decoração.
Erro 4: Critério de medição indefinido
O empreiteiro apresenta uma medição de 70% do serviço concluído. O engenheiro da construtora faz a vistoria e constata 55%. Cada um tem um método de medição diferente — e nenhum está errado, porque o contrato não definiu qual usar.
O critério de medição deve especificar: unidade de medida (m², m³, kg, verba), método de aferição (régua, pesagem, vistoria com engenheiro), frequência de medição (quinzenal, mensal) e quem aprova cada medição antes do pagamento ser liberado.
Erro 5: Fornecedor sem garantia de entrega
A compra de aço ou cimento foi feita por telefone com o fornecedor habitual. Prazo de entrega combinado: "semana que vem". Na semana seguinte, o material não chegou — e o empreiteiro de estrutura está parado, com mão de obra paga e sem serviço para executar.
Fornecedores críticos — aço, concreto, esquadria, elevador — devem ter pedido formal com data de entrega, penalidade por atraso e condição de substituição sem custo caso não cumpram. Uma nota de compra não é contrato. Uma ordem de compra com condições gerais já é.
Erro 6: Aditivo assinado sem análise técnica
O empreiteiro de fundação pede um aditivo de R$ 35 mil e mais 20 dias, alegando "solo diferente do previsto". O sócio assina porque o empreiteiro é de confiança, porque a obra não pode parar e porque "é menos que brigar". Seis meses depois, acumulam-se 4 aditivos — e a margem sumiu.
Todo aditivo deve ser analisado sob três aspectos: (1) há base contratual para o pedido? — ou seja, o contrato original previa que esse risco era do contratante ou do empreiteiro; (2) o valor pedido é compatível com o mercado?; (3) o prazo adicional é justificado pela causa alegada? Sem resposta técnica para as três perguntas, a assinatura é um cheque em branco.
O padrão por trás dos seis erros
Olhando para esses seis erros juntos, o padrão é sempre o mesmo: a relação de confiança substitui o documento. "É de confiança" é a frase que precede a maioria dos conflitos contratuais em obra. O contrato não é uma desconfiança — é o que garante que a confiança continue depois que o dinheiro entrou em cena.
Construtoras que têm gestão contratual estruturada não passam menos tempo analisando contratos. Passam menos tempo resolvendo conflitos — que é o que de fato paralisa obra e destrói margem.
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